Salvatorische Klausel im Mietvertrag: Wann ist sie ungültig?

Mietverträge werden häufig auf folgende Weise aufgesetzt: Ein vorgedruckter Formularvertrag wird möglicherweise noch in Einzelheiten ergänzt und von den Vertragsparteien unterschrieben. Oft stellt sich dann im Nachhinein die Frage, ob eine im Mietvertrag stehende Vereinbarung tatsächlich gültig oder unwirksam ist. Häufig wird in diesem Zusammenhang fälschlicher die salvatorische Klausel genannt, denn in den meisten Fällen fallen Mietverträge unter das AGB-Gesetz. Das liegt daran, dass die meisten Mietverträge standardisierte Klauseln (AGBs) enthalten und nicht individuell ausgehandelt wurden. In diesem Artikel wird beleuchtet, was AGBs sind, wann das AGB-Gesetz eintritt und wann die salvatorische Klausel sinnvoll ist. Abschließend geht es darum, was bei einer Verwendung dieser beachtet werden muss.

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Was ist eine salvatorische Klausel?

Die salvatorische Klausel ist ein rechtliches Instrument, das darauf abzielt, die Integrität und Durchsetzbarkeit von Verträgen zu bewahren. Ursprünglich aus dem lateinischen Wort „salvare“, das „retten“ oder „bewahren“ bedeutet, dient diese Klausel dazu, die Gültigkeit des restlichen Vertrags aufrechtzuerhalten, auch wenn einzelne Bestandteile unwirksam oder nicht durchsetzbar sein sollten. Ihr primärer Zweck ist es, zu verhindern, dass ein gesamter Vertrag aufgrund der Nichtigkeit einzelner Klauseln als ungültig erklärt wird. Dies ist besonders relevant, wenn spezifische Vertragsinhalte aufgrund rechtlicher Veränderungen oder Gerichtsentscheidungen ihre Gültigkeit verlieren könnten. 

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Was sind die AGBs? Und was gilt es zu beachten?

In diesem Artikel gehen wir davon aus, dass der Vermieter der Verwender der AGBs ist, sprich er den Vertrag stellt.

"AGB" steht für "Allgemeine Geschäftsbedingungen". Dabei handelt es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen, die verschiedene Aspekte des Mietverhältnisses abdecken, wie zum Beispiel die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter, die Mietzahlungen, Regelungen zu Betriebskosten, Haustierhaltung, Renovierungspflichten, Kündigungsvorschriften usw.

Zum Schutz des Verbrauchers, also auch des Mieters, gibt es in den §§ 305 bis 310 BGB-Regelungen zur Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese Regelungen stellen sicher, dass der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird. Wenn der Vermieter etwas in den Vertrag hineinschreibt, das unter anderem gegen Treu und Glauben (faires und ehrliches Handeln, mit den Interessen der anderen Partei im Sinn) verstößt, dann ist diese Klausel unwirksam. Der Vermieter kann sich also nicht auf diese Vertragsbestimmung berufen, selbst wenn der Mieter unterschrieben hat.

Der Vermieter kann sich sogar schadensersatzpflichtig machen, wenn er unwirksame allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet und dem Mieter dadurch ein Schaden entsteht, etwa weil der Mieter die Unwirksamkeit nicht direkt erkannte und daher unberechtigte Beträge zahlte oder auf Rechte verzichtete.

Nach § 306 BGB gilt:

1. Wenn allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.

Bedeutung: Wenn bestimmte Teile der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Vertrags ungültig oder nicht Teil des Vertrags sind, bleibt der Rest des Vertrags trotzdem gültig.

2. Die unwirksamen Bestimmungen werden durch die gesetzlichen Vorschriften ersetzt.
3. Der Vertrag ist unwirksam, wenn das Festhalten an ihm auch unter Berücksichtigung der gesetzlichen Änderungen eine unzumutbare Härte für eine Vertragspartei darstellen würde.

Das bedeutet, dass der Vertrag, auch wenn Teile davon unwirksam sind, durch das AGB-Recht geschützt wird.

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Wann fällt ein Vertrag unter das AGB-Gesetz?

Immer dann, wenn ein Vermieter Vordrucke (Formulare) verwendet, die für mindestens eine Anwendung gedacht sind, liegen allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) vor. Auch wenn Lücken oder Ergänzungsmöglichkeiten im Vertragsmuster vorhanden sind, führt dies nicht automatisch zu einer Individualvereinbarung, insbesondere wenn es sich um Punkte wie Mietdauer, Mietpreis oder Kaution handelt, da diese aufgrund der Vertragsfreiheit sowieso von der AGB-Inhaltskontrolle ausgenommen sind.

Benutzt der Vermieter ein gedrucktes Mietvertragsformular, handelt es sich immer um allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Verträge können per Computer, mit der Maschine oder mit der Hand geschrieben sein. Der Vermieter kann die Kontrolle nicht dadurch umgehen, dass er regelmäßig mit der Hand in das Vertragsformular hineinschreibt, beispielsweise:

 „Der Mieter muss bei Auszug die Wohnung renovieren.“ 

Diese Klausel bleibt überprüfbar und ist unwirksam, weil sie nicht ausgehandelt, sondern vom Vermieter vorgeschrieben wurde. 

Auch wenn der Vermieter die Klausel jeweils nur aus dem Gedächtnis in seine Mietverträge hineinschreibt, ist sie eine allgemeine Geschäftsbedingung. Hierzu reicht es, dass die Klausel zur Verwendung in mindestens drei Fällen vorgesehen war. Es handelt sich auch dann um allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn von zwei alternativen Klauseln eine angekreuzt wird oder wenn der Formulartext die Aufforderung enthält, nicht gewollte Teile zu streichen.

Manche Vermieter lassen sich vom Mieter unterschreiben, dass er vor Abschluss ausreichend Zeit zum Durchlesen, Prüfen und zur Kenntnisnahme des Vertrags hatte und mit allen Bestimmungen des Vertrags einverstanden ist. Eine solche pauschale Erklärung hat keine Bedeutung. Zum Aushandeln reicht es auch nicht, wenn der Mieter die strittige Klausel erst nach langen Erläuterungen des Vermieters akzeptiert hat.

Auch gelegentlich vorkommende Formulierungen wie: 

"Alle Bestimmungen dieses Vertrags wurden zwischen den Parteien durchgesprochen und jeweils gesondert ausgehandelt …" 

können die AGB-Eigenschaft nicht ausschließen. Ein Aushandeln liegt beispielsweise dann nicht vor, wenn die Vertragsbedingungen nur vorgelesen, erörtert oder in ihrer Bedeutung erläutert wurden, da sich nichts daran ändert, dass diese Bedingungen einseitig auferlegt wurden. Dies gilt auch dann, wenn die andere Vertragspartei ihre Zustimmung zu den Klauseln erklärt.

Das Gesetz greift bei solchen Klauseln nur dann nicht, wenn der Vermieter beweisen kann, dass sie auf Wunsch des Mieters ausgehandelt und in den Vertrag aufgenommen worden sind.

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Was, wenn ein Vertrag, der unter das AGB Gesetz fällt, eine salvatorische Klausel enthält?

Wenn ein Vertrag, der unter das AGB-Gesetz fällt, trotzdem eine salvatorische Klausel enthält, kann dies den Mieter in eine schlechtere Lage bringen. Dies liegt daran, dass die salvatorische Klausel dazu führt, dass eine unzulässige Vertragsklausel in die rechtlich naheliegendste korrekte Form umgewandelt wird, welche nicht unbedingt die günstigste für den Mieter ist.  

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Wann gelten Verträge als individuell verhandelt?

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit der Inhalt der Klausel zwischen Mieter und Vermieter im Einzelnen tatsächlich ausgehandelt ist. Aushandeln bedeutet mehr als bloßes Verhandeln. Es setzt voraus, dass der Vermieter den Mieter über Inhalt und Tragweite der Klausel belehrt, also beispielsweise auf eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung hinweist, und ihm die Möglichkeit einräumt, auf den Inhalt der Klausel Einfluss zu nehmen. Allein ein Erläutern der Klausel reicht nicht aus. Als Individualklausel gilt nur die ausgehandelte Regelung; die anderen vom Vermieter gestellten Vertragsklauseln bleiben allgemeine Geschäftsbedingungen.

Sonderreglung:

Formularmietverträge können je nach beabsichtigter Nutzung in verschiedene Kategorien eingeteilt werden, insbesondere in Wohn- und Gewerbemietverträge. Gewerbemietverträge beziehen sich auf die Anmietung von gewerblichen Objekten wie Büros, Läden oder Lagerhallen und unterliegen speziellen Regelungen, die den Vertragsparteien mehr Freiheit gewähren als bei Wohnraummietverträgen.

Da es sich bei Gewerbemietverträgen nicht um Verbraucherverträge handelt, können hier Klauseln wirksam sein, die bei Wohnraummietverträgen unzulässig wären. Bei der Überprüfung von allgemeinen Geschäftsbedingungen  werden alle Erklärungen des Verwenders berücksichtigt, einschließlich Zusicherungen oder technischer Vorschriften im Anhang. Entscheidend ist, wie ein rechtlich nicht vorgebildeter Durchschnittsmieter die Angaben versteht. 

Beispiel: Angenommen, der Vermieter fügt dem Mietvertrag eine technische Vorschrift hinzu, wie z.B. eine Anleitung zur richtigen Belüftung der gemieteten Räume. Zusätzlich erklärt der Vermieter mündlich, dass diese Vorschrift wichtig ist, um Schimmelbildung zu verhindern und sichert zu, dass die Mieter keine Probleme mit Schimmel haben werden, wenn sie die Anweisungen befolgen.

Bei der Überprüfung der AGB würden sowohl die schriftliche Vorschrift als auch die mündlichen Zusicherungen des Vermieters berücksichtigt. Es würde geprüft, ob diese Regelungen und Versprechen fair und im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen sind und ob sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

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Das AGB-Gesetz schützt nicht den Verwender der Klausel, sondern nur seinen Vertragspartner vor unangemessener Benachteiligung. 

In Individualverträgen gilt:

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“Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen werden würde.”

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Aus diesem Grund ist der Mythos um die salvatorische Klausel nicht ganz falsch. Im Falle eines individuell ausgehandelten Vertrags (häufiger in gewerblichen Verträgen) kann die Salvatorische Klausel ihre Wirksamkeit behalten. Bei der Formulierung müssen jedoch ein paar Dinge beachtet werden.

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Salvatorische Klausel: Was gibt es zu beachten?

• Ungültigkeit bei zu allgemeiner Formulierung: Wenn die Klausel zu vage formuliert ist, kann sie selbst Gegenstand rechtlicher Anfechtungen werden. Eine zu breite Formulierung kann dazu führen, dass die Klausel als ungültig erklärt wird, was die rechtliche Stabilität des Vertrags untergräbt.
  

• Unklarheiten in der Auslegung: Unpräzise formulierte Klauseln können zu unterschiedlichen Interpretationen führen. Diese Unklarheiten können rechtliche Streitigkeiten provozieren, die die Durchführung des Vertrags komplizieren und langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen nach sich ziehen können.
  
  
• Keine Heilung unwirksamer Bestimmungen: Die salvatorische Klausel kann die Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen nicht heilen. Sie stellt lediglich sicher, dass die Gültigkeit der verbleibenden Teile des Vertrags nicht beeinträchtigt wird. Dies bedeutet, dass unwirksame Bestandteile nicht automatisch durch rechtlich zulässige ersetzt werden, was zu Lücken im Vertragswerk führen kann.
  
  
• Übereinstimmung mit gesetzlichen Vorschriften: Die Klausel muss streng nach gesetzlichen Vorschriften formuliert sein. Verstöße gegen zwingende gesetzliche Regelungen oder das Aufrechterhalten von sittenwidrigen Vertragsbestandteilen kann die gesamte Klausel ungültig machen.

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Wieso dann überhaupt? Die Vorteile der salvatorischen Klausel

Die salvatorische Klausel bietet wesentliche Vorteile für Vermieter und Mieter, die dazu beitragen, die Stabilität und Rechtssicherheit in Mietverhältnissen zu erhöhen:

• Schutz des gesamten Vertrags: Die Klausel gewährleistet die Gültigkeit des gesamten Mietvertrags, auch wenn bestimmte Teile unwirksam werden sollten. Dies ist entscheidend für die Aufrechterhaltung der Vertragsstruktur und -integrität.
  
  
• Rechtssicherheit und Vermeidung von Streitigkeiten: Die Klausel reduziert das Risiko langwieriger rechtlicher Auseinandersetzungen und minimiert Unsicherheiten, die aus der Interpretation ungültiger oder problematischer Klauseln resultieren könnten. Dies schafft eine klare und verlässliche Basis für die Geschäftsbeziehung zwischen den Parteien.
  
  
• Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses und Schutz der Parteieninteressen: Die Klausel ermöglicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz unwirksamer Bestimmungen und stellt sicher, dass die grundlegenden Interessen beider Parteien geschützt bleiben. Dadurch werden die wirtschaftlichen und rechtlichen Erwartungen der Vertragsparteien gewahrt und die Kontinuität der vertraglichen Vereinbarungen gesichert.

Diese Aspekte verdeutlichen die Wichtigkeit der salvatorischen Klausel als Instrument zur Sicherung der Rechtskonformität und zur Vorbeugung von potenziellen Konflikten.

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Kurzum, sollten Vermieter und Mieter darauf achten, dass die salvatorische Klausel in Mietverträgen:

1. Klar definiert, welche Teile des Vertrags sie betrifft.
2. Präzise angibt, wie die Gültigkeit der übrigen Vertragsbestandteile gesichert bleibt.
3. Richtlinien für die Anpassung oder Ersetzung ungültiger Klauseln enthalten, um rechtliche Lücken zu vermeiden.
4. Nicht zu breit formuliert ist, um die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften zu gewährleisten und Missbrauch zu vermeiden.
   

Zusammenfassend bietet die salvatorische Klausel eine wichtige Absicherung in individuell verhandelten Mietverträgen, indem sie die Gültigkeit des restlichen Vertrags trotz unwirksamer Einzelklauseln bewahrt. Dennoch unterliegen viele Mietverträge dem AGB-Gesetz, das vorgefertigte Klauseln streng auf Fairness und Angemessenheit prüft und damit die salvatorische Klausel überflüssig oder gar hinderlich macht. Vermieter und Mieter sollten darauf achten, dass alle Vertragsbedingungen klar und rechtlich einwandfrei formuliert sind, um Missverständnisse und rechtliche Konflikte zu vermeiden. 

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