Ob Ladeninhaber, Arzt oder Unternehmer: Wer ein eigenes Gewerbe betreiben möchte braucht über kurz oder lang eigene Räumlichkeiten. Sobald die Räumlichkeiten nicht zum privaten Wohnen verwendet werden, kommt es zu einem Gewerbemietvertrag. Da es keine eigenes Gewerbemietrecht gibt und die Vertragsfreiheit Anwendung finden, sollten sich Mieter und Vermieter ausführlich über die Rechtslage informieren. Nachfolgender Artikel gibt eine detaillierte Übersicht über die wichtigsten Aspekte eines Gewerberaummietvertrages.
Inhalt:
Ein Gewerbemietvertrag findet dann Anwendung, wenn Räumlichkeiten gewerblich, also zu Geschäftszwecken genutzt werden. Geregelt sind die Bestimmungen weitestgehend in den Paragraphen §§535ff und §580a BGB, die das allgemeine Mietrecht abdecken.
Gewerbliche Räume können beispielsweise Läden, Arztpraxen, Büros, Restaurants oder Lagerräume sein.
Im Gegensatz zum privaten Mietvertrag sind die Vertragsparteien im Gewerberecht gleichgestellt, entsprechend finden die Paragraphen, die den Mieter im Gegensatz zum Vermieter schützen keine Anwendung. Bei der Vertragsgestaltung gibt es viel mehr Verhandlungsspielraum und Freiheiten: So gibt es beispielsweise bei Mietverträgen unter einem Jahr keine vorgeschriebene Formpflicht. Die gesamte Gestaltung des Mietvertrages hängt so gesehen von den Vertragsparteien ab.
Vermieter und Mieter können sein:
Wie bereits erwähnt, bedarf es bei gewerblichen Mietverträgen nicht zwingend der Schriftform, allerdings unter der Voraussetzung, dass die Mietdauer weniger als ein Jahr beträgt. Bei einer Mietdauer die über ein Jahr hinausgeht, muss der Vertrag zwingend schriftlich abgeschlossen werden, siehe BGB §550.
Generell wird allerdings auch für eine kurze Mietdauer ein schriftlicher Vertrag empfohlen, sodass es gar nicht erst zu Auseinandersetzungen kommen kann.
Der Inhalt der Mietverträge wird oftmals vom Vermieter vorgegeben. Dennoch können auch Mieter Formulierungsvorschläge und Inhalte mit einbringen.
So frei der Vermieter in der Gestaltung des Gewerbemietvertrages ist, unterliegt die Erstellung des Vertrages dem § 307 BGB und somit der Inhaltskontrolle. Inhaltskontrolle bedeutet, dass keine Partei “unangemessen benachteiligt” werden darf und alle Klauseln “klar und verständlich” formuliert werden müssen.
Im Gegensatz dazu kann der Vertrag auf Basis gemeinsamer Verhandlungen von Vermieter und Mieter geschlossen werden. §307 BGB findet dann keine Anwendung, vorausgesetzt der Inhalt wurde nicht vom Vermieter vorgegeben und die Grundsätze der guten Sitten (§138 BGB) und Treu und Glauben (§242 BGB) werden entsprechend berücksichtigt.
Tipp: Um ganz rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich bei individuellen Vereinbarungen einen Fachanwalt zu Rate zu ziehen.
Folgende Inhaltspunkte sind sowohl für Mieter als auch für den Vermieter wichtig:
Die genaue Formulierung des Mietzwecks oder Nutzungszwecks ist für Mieter sehr wichtig, insbesondere wenn die Tätigkeit einer Erlaubnis bedarf. So muss beispielsweise für den Betrieb eines Restaurants in den Gewerberäumen eine Gaststättenerlaubnis vorliegen.
Es obliegt dem Mieter die entsprechenden Erlaubnisse und Genehmigungen für den Betrieb seines Gewerbes bei den Behörden einzuholen.
Der Vermieter hat die Verantwortung, dem vereinbarten Nutzungszweck nachzukommen. Bei einer Gaststätte bedeutet dies zum Beispiel die baurechtliche oder hygienerechtlichen Bestimmungen zu erfüllen. Der Vermieter haftet zu jedem Zeitpunkt für die Eignung des Mietobjekts. Dies kann auch nicht durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen werden.
Auch für den Vermieter ist die exakte Formulierung des Nutzungszwecks von Vorteil: bei einer zu allgemeinen Formulierung kann der Mieter eigenhändig seine Nutzungszweck ändern. Das kann und darf der Vermieter dann nicht verhindern, ist aber dennoch verantwortlich für die Bereitstellung der ordnungsgemäße zu nutzenden Räumlichkeiten.
Für die Laufzeit gibt es keine gesetzlichen Vorschriften. Hier kann der Mietvertrag entweder befristet oder unbefristet auf unbestimmte Zeit geschlossen werden. Im Fall, dass ein befristeten Mietverträge verlängert werden soll, gibt es keinen Handlungsbedarf: Der Vertrag wird gemäß § 545 BGB stillschweigend verlängert.
Sollte der Mieter nach Ablauf der Mietzeit die Immobilie weiter nutzen, wird automatisch aus dem befristeten Vertrag ein unbefristeter, sofern dem nicht von einem der Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen widersprochen wird.
In der Praxis haben die meisten befristeten Gewerbemietverträge eine Laufzeit von mindestens fünf Jahren. Sofern das Geschäft gut läuft, befindet sich der Mieter nach Ablauf des Vertrages in einer unvorteilhaften Situation, denn ein Umzug ist vor allem beispielsweise für Ärzte oder Restaurants ungünstig. Damit Vermieter diese Situation nicht durch unfaire Konditionen ausnutzen, gibt es die Möglichkeit vorab eine Optionsklausel zu vereinbaren.
Gut zu wissen: Durch die Optionsklausel erhält der Mieter das Recht den Vertrag einseitig zu verlängern.
Bei befristeten Verträgen endet der Mietvertrag in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer, ohne dass eine entsprechende Kündigung notwendig wird, sofern keine Optionsklausel vereinbart wurde.
Ein unbefristeter Vertrag kann je nach der individuellen Vereinbarung der Kündigungsfristen gekündigt werden. Wurden keine Kündigungsfristen vereinbart, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen:
Gemäß § 580a BGB beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 6 Monate, sofern die Kündigung spätestens am 3. Werktag des Quartals zugestellt wurde. Andernfalls verlängert sie sich auf 9 Monate.
Wichtig zu wissen: Bei Gewerbemietverträgen zählt auch der Samstag als Werktag
Zudem gibt es die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung sowohl bei befristeten als auch bei unbefristeten Verträgen.
Dies ist in der Regel insbesondere in folgenden Fällen möglich:
Bevor es zu einer außerordentlichen Kündigung kommt, wird in der Praxis bei kleineren Verstößen anhand einer Abmahnung der anderen Vertragspartei die Möglichkeit gegeben, die Verhaltensweise zu ändern.
Hinzu kommen Sonderkündigungsrechte, die zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages führen können. Diese Sonderkündigungsrechte greifen in folgenden Fällen:
Ist die Untervermietung nicht ausdrücklich im Mietvertrag ausgeschlossen, kann der Mieter bei einer Verweigerung seitens des Vermieters von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Im Falle, dass der Vermieter eine Modernisierung der Geschäftsräume durchführen möchte, kann der Mieter außerordentlich kündigen, vorausgesetzt, dass es sich um Maßnahmen handelt, die die vermieteten Räume bedeutend betreffen. Der Vermieter hat eine Mitteilungspflicht und muss den Mieter drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten darüber in Kenntnis setzen.
Bei einer Zwangsversteigerung hat der neue Erwerber ebenso ein Recht den Vertrag zum erstmöglichen Kündigungstermin nach Zuschlag zu kündigen, unabhängig davon, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist. Kündigt der neue Erwerber nicht für den erstmöglichen Termin, verfällt das Sonderkündigungsrecht.
Die Höhe der Miete wird in der Regel individuell vereinbart. Dabei gibt es keinerlei gesetzliche Einschränkungen wie beispielsweise einen ortsüblichen Mietpreisindex. Der Mietpreis, den der Vermieter verlangen kann, hängt vom Objekt, der Lage und den Vergleichsmieten ab.
In den seltensten Fällen gibt es noch eine Festpreismiete. In der Regel verlangen Vermieter Index- oder Staffelmieten. Bei Indexmieten kann der Vermieter den Mietpreis in Anlehnung an den Verbraucherpreisindex entsprechend erhöhen. Bei einer Staffelmiete steigt die Miete um den entsprechenden vertraglich festgelegten Betrag jährlich an.
Die Indexmiete ist eine Mietform, die sich an den Lebenshaltungskosten (LHK) aller privaten deutschen Haushalte orientiert. Grundlage dafür bildet der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex (VPI). Steigt dieser Index, erhöht sich entsprechend auch die Miete. Die Preisänderung im Vergleich zum Vorjahr wird dabei als Teuerungs- oder Inflationsrate bezeichnet.
Die Berechnung erfolgt auf Basis der prozentualen Veränderung des Indexstandes. Die Formel lautet:
(neuer Indexstand / alter Indexstand x 100) – 100 = prozentuale Indexsteigerung(neuer Indexstand / alter Indexstand x 100) – 100 = prozentuale Indexsteigerung
Anhand dieser Steigerung wird die Miete angepasst. Dies bedeutet jedoch nicht, dass automatisch jedes Jahr eine Mieterhöhung erfolgt – es besteht lediglich die Möglichkeit dazu.
Die Indexmiete ist somit direkt an die Entwicklung der Inflation gekoppelt. Steigen die Lebenshaltungskosten, steigt die Miete. Genauso funktioniert dies jedoch auch in umgekehrter Richtung, was Mieter im Auge behalten sollten.
Dieses Modell ermöglicht sowohl Transparenz als auch Flexibilität – für Vermieter und Mieter gleichermaßen.
Auch bei den Nebenkosten gilt Gestaltungsfreiheit. In der Praxis ergeben sich allerdings die Nebenkosten ähnlich wie bei Wohnraummietverträgen anteilig aus den klassischen Betriebskosten wie Müllabfuhr, Hausmeistertätigkeiten und verbrauchsabhängig an Wasser und Heizkosten.
Für Mieter ist es unerlässlich vorab abzuklären, ob noch weitere Nebenkosten anfallen, wie beispielsweise Wach- und Securitydienste oder ähnliches.
Für die Mietsicherheit oder Kaution gibt es ebenso keine gesetzliche Grundlagen. Die Höhe ist frei verhandelbar und es kann je nach Branche und Dauer des Mietverhältnisses durchaus vorkommen, dass die Höhe mehr als drei Monatsmieten beträgt.
Vielleicht auch interessant: Eine ausführliche Checkliste für Gewerbemietverträge
Die Instandhaltung eines Mietobjekts umfasst Maßnahmen, die erforderlich sind, um Abnutzung, Alterung oder Witterungsschäden vorzubeugen und den ursprünglichen Zustand der Immobilie zu bewahren. Dabei sind einige wichtige gesetzliche Regelungen und Unterschiede zwischen privaten und gewerblichen Mietverhältnissen zu beachten.
Grundsätzlich gehört die Instandhaltung der Mietsache zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters. Dies ist in § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB geregelt. Eine generelle Instandhaltungspflicht für Immobilienbesitzer gibt es zwar nicht, jedoch muss der Vermieter sicherstellen, dass die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt.
Wichtig: Es ist zwischen Instandhaltung (Erhalt des Soll-Zustands) und Instandsetzung (Wiederherstellung bei Abweichungen vom Soll-Zustand) zu unterscheiden.
Im privaten Mietrecht ist die Übertragung der Instandhaltungspflicht an den Mieter in der Regel nicht zulässig, insbesondere in Formularverträgen. Das ergibt sich aus dem AGB-Recht. Ausnahmen gibt es lediglich bei sogenannten Kleinreparaturen:
Im gewerblichen Mietrecht sieht die Rechtslage anders aus. Hier kann die Instandhaltungspflicht gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Mieter übertragen werden, solange die Verpflichtung Schäden betrifft, die durch dessen Mietgebrauch verursacht werden oder in seinen Verantwortungsbereich fallen.
Der Vermieter haftet für Mängel an der Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses sowie für andere Mängel, die nicht vom Mieter verursacht wurden (§ 535 BGB). Die Garantiehaftung umfasst Mängel bei der Übergabe und Schäden, die nicht dem Mieter zuzuschreiben sind. Ein genereller Haftungsausschluss ist im privaten Mietrecht, insbesondere in Formularverträgen, unzulässig.
Im gewerblichen Mietrecht sind Haftungsausschlüsse zulässig, solange sie keine unangemessene Benachteiligung darstellen. Klare und rechtlich abgesicherte Vereinbarungen schützen beide Parteien vor Konflikten.
Der Konkurrenzschutz schützt Mieter vor wirtschaftlichen Nachteilen durch direkte Wettbewerber im selben Mietobjekt. Er kann vertraglich geregelt werden (z. B. Ausschluss bestimmter Branchen) oder automatisch greifen, wenn das Gebot von Treu und Glauben verletzt wird (§ 242 BGB). Ohne vertragliche Regelung besteht kein gesetzlicher Anspruch. Vermieter und Mieter sollten daher klare Vereinbarungen treffen, um Konflikte zu vermeiden und die wirtschaftlichen Interessen des Mieters zu schützen.
Grundsätzlich ist der Mieter für die Einholung erforderlicher behördlicher Genehmigungen verantwortlich, insbesondere im gewerblichen Bereich. Dazu gehören Baugenehmigungen, Betriebserlaubnisse und andere behördliche Anforderungen. Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Immobilie den allgemeinen rechtlichen Vorgaben entspricht. Fehlen Genehmigungen, drohen dem Mieter Nutzungsverbote, und dem Vermieter können Schadensersatzforderungen wegen mangelnder Mitwirkung entstehen. Klare Regelungen im Mietvertrag sind hier entscheidend.
Disclaimer:
Die Inhalte dieses Artikels dienen lediglich zu Informationszwecken. Es handelt sich hierbei um keine Rechtsberatung und eine Haftung für die Inhalte ist ausgeschlossen.
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